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发布日期：2025-12-14 20:17    点击次数：163

文：任泽平团队

导读

近期救楼市政策力度空前，11月政策力度再度加码。9月26日中央会议首提“促进房地产商场止跌回稳”。10月17日，住建部、财政部等五部门聚合召开新闻发布会，先容促进房地产商场巩固健康发展联系情况，明确促进房地产商场止跌回稳的“组合拳”。11月13日，财政部、税务总局、住建部发布《对于促进房地产商场巩固健康发展联系税收政策的公告》，明确多项扶助房地产商场发展的税收优惠政策。

本次房地产税费的下调是一项积极的措施，但似乎未能触及面前问题的中枢。与之前的放展期购和镌汰利率政策相似，尽管这些措施自己是正面的，但其潜在成果可能受限。原因安在？关节在于这些政策未能精确定位问题的骨子。面前房地产商场的发展阶段还是发生了变化，供求关系也随之调理，全体商场已基本达到供求均衡，在局部区域出现了分化。此外，住户的收入和服务预期渊博不高，这与以往的情况造成了显著对比。因此，咱们不应期待通过简便的政策减弱就能重振商场。517新政即是这一欢叫的昭着例证。

面前商场的中枢矛盾在于，一方面商场上存在多数未售出的商品房库存，另一方面，宽敞低收入家庭和大学毕业生靠近住房缺少的问题。这才是问题的重要所在。咱们不是一直在学习新加坡和德国的住房模式吗？不是一直在看法确立租出与购买并重的新模式吗？面前，咱们靠近一个历史性的机遇。处治决策其实并不复杂：缔造住房银行，大限度收购库存商品房并将其调理为租出住房。这么不仅大约改善民生，还能为设备商提供现款流，补救地点财政，商场也将因此止跌回稳。供求关系的变调将随之而来，更弥留的是，中国将确立起一个大限度的住房保险体系，达成多方面的共赢。

在此流程中，必须确保收购的房产调理为廉租房，而绝非分厢房，以免在咱们的国情下引发多数寻租步履。同期，必须从国度层面确立住房银行，确保资金本钱便宜、期限长、限度大。不然，像面前出台的收储政策那样，资金难以落地，无法达成现实成果。

正文

11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建造部发布《对于促进房地产商场巩固健康发展联系税收政策的公告》，以及税务总局发布《对于镌汰地皮升值税预征率下限的公告》，明确多项扶助房地产商场发展的税收优惠政策。各项政策具体履行是2024年12月1日，2024年12月1日前，个东说念主销售、购买住房触及的升值税、契税尚未陈说交纳的，可按新政履行。

上周东说念主大常委会发布会默示“扶助房地产商场健康发展的联系税收政策”，本次发文为详情讲求落地，财政发力镌汰购房本钱。

1、加大契税优惠力度，镌汰购房者置业本钱

《公告》提到：“对个东说念主购买家庭独一住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个东说念主购买家庭第二套住房，面积为140㎡及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为140㎡以上的，减按2%的税率征收契税。”

解读：这次新政将契税1%低税率优惠面积次序已从原先的90㎡擢升至140㎡。宇宙领域内的个东说念主购房者，岂论是购买家庭独一住房照旧第二套住房，唯独房产面积不朝上140㎡，均可享受调和的1%契税优惠税率。对于面积朝上140㎡的住房，独一住房的契税将按1.5%征收，第二套住房则按2%的税率履行。

这次政策调理将税费优惠的受益东说念主群从正本的刚需购房者膨胀至改善型购房者，权贵减轻了购房者的税负，大幅镌汰了购房往返本钱。相配是对于一线城市中购买第二套住房的购房者，在以往的政策下，四个一线城市的第二套住宅券税均按3%的税率收取。新政策实施后，购房者最多可享受2%的契税减免。以一线城市中购买第二套住房（面积不朝上140㎡）为例，若房产总价为600万，按照旧政策需交纳3%的契税，即18万元。而在新政策下，契税将降至1%，即6万元，从而为购房者浅薄了12万元的契税支拨。

2、若取消普宅次序，销售握2年及以上住房罢免升值税，灵验镌汰二手房商场往返本钱

《公告》提到：“北京市、上海市、广州市和深圳市，凡取消正常住宅和非正常住宅次序的，取消正常住宅和非正常住宅次序后，与宇宙其他地区适用调和的个东说念主销售住房升值税政策，对该城市个东说念主将购买2年以上（含2年）的住房对外售售的，免征升值税。”

“取消正常住宅和非正常住宅次序的城市，征税东说念主建造正常次序住宅出售，升值额未朝上扣除模样金额20%的，不时免征地皮升值税。”

解读：近期，北京和上海还是明确文书将取消普宅的次序，而广州和深圳尚未发布联系政策。正常住宅次序主要触及升值税和地皮升值税。在本次政策调理中，个东说念主销售握有2年（含）以上住房的升值税被明确免征，这一措施将灵验镌汰二手房商场的往返本钱，并在一定进程上引发商场活跃度。以上海商场为例，在政策优化前，即使房产握有满2年，非正常住宅仍需交纳升值税。假定房产现价为800万元，购买时的原值为500万元，字据之前的政策，应交纳的升值税约为14.3万元。然而，新政后，握有满2年的原非正常住宅可免征升值税，这意味着正本应交纳的升值税可十足浅薄。

对于地皮升值税，这次新政未作念调理。

3、镌汰地皮升值税预征率下限，缓解房企资金压力

《公告》提到：“将各地区地皮升值税预征率下限调和镌汰0.5个百分点。各地不错伙同土产货区情况对现实履行的预征率进行调理。”

解读：在2010年，税务总局曾发文规则各地区的地皮升值税预征率下限，即东部地区为2%，中部和东北地区为1.5%，西部地区为1%。然而，跟着房地产商场的握续调理，很多房地产项主见现实地皮升值税率还是权贵镌汰，导致企业多缴税费，加多了企业的资金压力。为了缓解这一压力，新政调理后，东部地区的预征率下限降至1.5%，中部和东北地区降至1%，西部地区降至0.5%。

这次政策调理不仅镌汰了企业预征预缴的地皮升值税，减轻了企业的资金压力，而况有助于稳重企业的预期，促进了房地产商场的健康发展。相配是对于那些地皮升值税现实税率还是镌汰的模样，企业不错期待退税，从而开释出更多的流动资金，用于其他投资或运营行径。

4、三招可救地产：组建5万亿住房银行、握续降息、全面放开限购

短期看，三招可救地产：

1）组建5万亿以上的大型住房银行收储，利率要低、期限要长、限度要大、分拨要平允。收储库存商品房用于保险房，一举多得，缓解地点财政压力，买通设备商现款流，幸免住户烂尾楼，为寰球提供保险房。

2）握续降息，协调镌汰联系税费、中介费等，减少购房本钱。

3）全面取消限购，归来商场化，开释刚需和改善型需求，广州已全面放开，后续其他一线城市也应该冉冉全面放开。

始终看，以“城市群政策、金融稳重、东说念主地挂钩、房地产税和租购并举”为中枢，不错加速构建房地产新模式。

对于房地产改日趋势，咱们有三大判断：

第一大判断，如若货币、财政、楼市政策握续发力，经济触底回升，带动服务和收入改善，房地产有望随后止跌回稳。不然就会像517新政同样，瞬息反弹后再度回落，损害商场信心；

第二大判断，改日以分化为主，房地产始终看东说念主口、中期看地皮、短期看金融，东说念主口流入的一线和强二线城市有望改善，东说念主口流出、库存严重多余的痴呆级城市靠近漫长的去化；

第三大判断，政策层面短期不消牵记房价暴涨普涨，房地产发展阶段已变，供求关系发生变化，局部地区如若大幅上升不错通过东说念主地挂钩的商场化样式调控。

期待这次一饱读作气，提振信心，智商委果达成从政策底-情愫底-商场底-经济底，促进房地产商场止跌回稳，助力中国经济握续复苏。